競売とは、一般には「きょうばい」、法律用語で「けいばい」と言い、いわゆる「オークション」のことです。
オークションと言えば、ロンドンの「サザビー」など華やかな印象すらありますが、オークションを日本語に訳せば「セリ」のこと。不動産競売ともなれば、オークションにかけられる理由は、ほとんどが「払えなくなった借金のカタに持っていかれる」のが実情です。

競売物件の大半は抵当権（担保権）の実行…　つまり、債務者が住宅ローンや事業用資金の返済を滞納することが原因です。中には主たる債務者が返済を滞り、連帯保証人の不動産が競売になるケースもあります。

債務者が債務不履行（借金返済不能）になると、債権者は設定させてある抵当権の実行（借金の回収）を裁判所に申立します。

裁判所は債権者の申立を受理し、職権で不動産を差し押さえ、競売の開始が決定されます。

裁判所は、競売開始決定に伴ない、執行官に現況調査を命令し現況調査報告書を作成。評価人に評価を命令し評価書を作成します。裁判官はその調査書類から、『物件明細書』を作成します。

裁判所は「物件明細書」・「現況調査報告書」・「評価書」のいわゆる『３点セット』を一般に閲覧できる期間を設けます。裁判所が一般に公開する競売物件の詳しい資料はこの３点セットだけです。（尚３点セットはあくまでも参考資料です。）

入札手続きを行う期間で、通常１週間あります。入札保証金（最低売却価格の２割）や入札書一式を裁判所に提出し、入札の手続きを行います。

開札は裁判所内の開札場で行われ、最も高い金額で入札した人が買い受ける権利を得ます。

裁判所指定振込用紙で入札金額の残金を振込む方法と、裁判所へ現金を持ち込む方法があります。残金の手続きと同時に所有権移転手続きを行います。移転手続きには登録免許税を所轄の税務署へ振り込む方法と収入印紙で収める方法があります。その他若干の郵券が必要です。

この手続きを行う事により、所有権が買受人に移転されます。（約１週間から１０日後に登記嘱託書が買受人に届きます。それが権利証です。）

〔1〕話し合いによる明け渡し
〔2〕強制執行による明渡し
上記の方法で物件の明け渡しをします。